新築or中古 どっち？？
新築の価格高騰がすごくて買えない人も続出！？
でも、ハウスメーカーの営業マンいわく、「家を買いたい人は常に一定層いるので、価格高騰の影響はそこまでないんですよ」とのこと。
日本人は新築志向が強い。
新築の営業マンは、新築のメリット中古のデメリットを客に説明して新築購入へと導いています。そりゃぁ、営業マンですから、新築を買わせるために上手いこと言いますわ。。
以前、スーモカウンターに行った時も新築のハウスメーカー、工務店を紹介してもらいましたが、中古住宅はやめた方がいいと言っていました。
新築の営業マン、スーモカウンターの人共に言っていることは共通していました。
内容は以下のとおり
①中古は設備が古く壊れるor交換のタイミングが修繕も早く出費が多くなるなど、維持費がかかりやすい
築5年の家を買ったら5年後すぐに設備の交換や修繕のタイミングが来ますよとのこと。マンションであれば修繕積立金が高いですよとのこと。
②自分たちの満足した家に住めない
戸建てであれば、他人が建てた家。他人が使用していた設備。間取り、設備のレベル、立地、外観などのデザイン等、全てが満足した中古はありません。とのこと
③保証が受けれない可能性もある
住宅購入したら保証があります。その保証、ハウスメーカーによっては受けられない可能性もあるとのことです。実際、ロゴスホームは保証の引き継ぎありますが、一条工務店は保証の引き継ぎないと聞きました。ハウスメーカーや工務店によって違うので要確認です。
④中古住宅も価格が高騰しており、あと数百万円出せば新築が買えますとのこと
ハウスメーカーの営業マンも、スーモカウンターの人も営業なので落とし文句で「やっぱり新築欲しいね」という方向にもっていこうとします。
家が欲しいと考える人はこの先の夢と希望に満ち溢れた人たちですので、新築には容易に傾きますよね笑
現実を考える人、マイホームよりも他の部分を大切にしたい人は、営業マンの落とし文句も聞きつつ、中古も視野に入れて検討するはずです。
現実的に新築は高い！
数ヶ月も住めば新築も中古同様になる笑
新築だっていつかは設備の交換、修繕がやってくる
新築よりも安い分、修繕費に回せるのでは？
などなど、中古を推す理由もたくさんあるんですよね。
なので、次回は、新築マンションVS中古マンション 新築戸建てVS中古戸建ての特徴について考えたことを書いていきたいと思います
マイホームと賃貸住宅どっちがいい？ part2
マイホームと賃貸住宅の比較
前回は金銭面での比較でした。
今回は、設備面や立地、満足度についてです
設備面は圧倒的にマイホームのクォリティが高いです。ただし、建売のローコスト住宅を除きます。
キッチン、トイレ、浴室などなど、賃貸住宅はだいたいは万人受けする最低限の設備が多いです。
タンクレストイレの賃貸なんてほとんどないと思います笑
マイホームは注文であれば自分で選べるし、ハウスメーカーの建売もある程度の設備が備わっています。
立地面です。
賃貸住宅の方が駅徒歩圏内など、利便性がいい立地にあることが多いです。
マイホームの土地探しで駅徒歩圏内だと、坪35万〜45万なんて当たり前です😭
だいたいは、バス圏内がほとんどです。
車生活の世帯は特に影響ないのかもしれませんが、公共交通機関の利便性良いところはやはり便利です。
やはり、家の広さ、設備面など、満足度が高いのはマイホームですよねー
マイホームと賃貸住宅どっちがいい？ part1
よくあるテーマです。
北海道札幌市在住の視点で考えます。
結論から言うと、
金銭的なメリットを取るなら賃貸
満足度を取るならマイホーム
だと考えています。
まずは、マイホームと賃貸住宅の金銭面での比較です
賃貸は2LDKで検討するのが現実的。
3LDKになると対象物件が極端に少なく高額になるからです。
2LDKで家賃は駐車場込みで月々6〜10万円
設備は壊れたらオーナーさんに申し出て交換してもらえます。なので、かかる負担は家賃だけ。
マイホームは3LDKもしくは4LDKがあります。戸建てもマンションも賃貸住宅よりは広いです。
家賃は4000万円のローンで35年、金利0.7%で107,408円。これに毎年固定資産税がかかります。ただし、13年間は住宅ローン控除の恩恵は受けれます。外壁や屋根、設備関係が古くなったり壊れたら自己負担になります。
ざっくり、10年後に外壁、屋根で100〜150万円、ボイラーで70万円くらいと聞いています。
他に不具合があれば都度修繕する。、、
このように、賃貸住宅とマイホームで決定的に違うのは「維持費」です。
家賃の数万円の差は大きいですが小さいです笑
将来にかかる維持費が大きいのです。
ただし、ランニングコストである光熱費はマイホームの方が安いことが多いです。
高気密高断熱住宅、長期優良住宅、ZEH住宅など、家のクォリティは圧倒的にマイホームの方が高いことの方が多いです。（古い家、建売ローコスト住宅を除く）
それにしても、やはり固定資産税と維持費の差は大きいですね。
次はマイホームと賃貸住宅の比較Part2です
北海道戸建ての現状② 〜相場〜
北海道戸建ての現状 〜相場〜 です。
端的に話すと、2023年9月時点で新築は最低4000〜4500万円は必要です。
まずは土地。
自分的には土地を重視する考えです。
この考えについては後ほど書きます。
値上げラッシュの現状と対比して、コロナのピーク時に比べて若干価格が落ち着いてきている印象です。
最近の土地はコンパクトで４０坪台が多いと思います。
一般的な土地は、坪単価にして、だいたい25万〜35万くらいでしょうか。
中央区などの中心部は高すぎて論外です笑笑
価格差は利便性と方角によるものと思います。
だいたいみんながいいと思う土地は坪30万円くらいでしょうか。
４５坪の土地で坪30万円として、1,350万円。これに仲介手数料が加わってざっくり1,500万円とします。
次に住宅価格です。単世帯であれば、最近は30坪前後の家が基準な気がします。いくら安くても坪70万〜80万ではないでしょうか。ネットで坪60万とかありますが、一昔前の価格ですので笑
ネットでは、北海道の平均坪単価は68.4万円/坪だそうです。
坪70万であれば、2,100万
ただし、オプションなしでだと思います。絶対に何かしらのオプションつけますから笑
最低限の家と考えて2,100万円とすると、土地と合わせて3,600万円。
これに諸経費100万円くらい？に外溝費用200万前後として、3,900万円。の計算になります。
が、絶対にこれでおさまりません笑
営業マンは夢を膨らませて上乗せするのが仕事ですから笑
キッチン、浴槽、トイレなどの設備のオプション、窓の変更などなど確実に上乗せされます。
あと、ハウスメーカーによって採用する設備や提案内容が違ったりで坪単価が変わってきますので計算通りにいきません。
外構も物置とカーポート、アスファルトで軽く150〜200万いきます。
人工芝と塀なんて依頼した日にはプラス100万なんて軽くいきます笑。。
注文住宅ですと、安価といわれるハウスメーカー、工務店でも最低4,000万。
ある程度自分たちがしたい仕様の家を建てようと考えたら4,500〜5,000万は見込んだ方がいいでしょう。
現実と理想はかけ離れていますね笑
ただし、高い家はそれなりのメリットがあって、安い家を買うよりお得なんてこともあります。
これも後ほど書いていこうと思います
今後は北海道札幌市のハウスメーカーの特徴や土地について、外構のことなども書いていこうと思います。
北海道の戸建ての現状①
「北海道札幌市で家を建てたい。家を買いたい。」
そう思いはじめた人は知識もないのでわからないと思います。
「どこに、いくらで家が建つんだろうか？？？」
2023年9月時点での自分なりの相場感を書きます。
世の中、値上げラッシュ。。。
住宅業界もまさに値上げラッシュ！！
木材、住宅設備、人件費なんでも値上げです。
なので自分が動き始めた3年前と比べても刻一刻と状況が変化しています。
この状況の変化によって、各ハウスメーカーもコンセプト、提案も変化しています。
ひと昔の提案では価格が高くなりすぎて売れない。。。
だそうです。
よりコンパクトな家で狭く見せない工夫。
より効率的で無駄のない間取り
3階建ての戸建て
住宅価格は高めになるが、光熱費、ランニングコストを抑えることができる家の提案
などなど
各世帯の収入が上がっていない現状で住宅価格が上がったら単純に家は買えない。買っても生活が苦しくなる。そんな状況です。
多分、営業マンの口車に乗せられて身の丈以上の家を買って生活苦になっている家庭も存在していると思います。
契約して打ち合わせをしていくうちにどんどん価格の上乗せ。。。
感覚が麻痺してくる感じ。
そして、住宅引き渡し後にさらに外構の費用も。。。
恐ろしいです。
マイホーム購入は夢ですが、身の丈に合った住宅ローンを組むことが最も重要で、予算を決めてその中で選択していくことが現実的なのだと考えています。
4000万円のローン、35年、金利0.7％。将来１％として、107,408円 ⇨ 112,455円
4500万円のローン、35年、金利0.7％。将来１％として、120,834円 ⇨ 126,512円
5000万円のローン、35年、金利0.7％。将来１％として、134,260円 ⇨ 140,569円
えぐいっすね😂
予算って大事です。
なので、いくらまで家賃を払えるか？これを決めることが大事な気がします。
次回は北海道札幌市の相場についてです
北海道の住宅ローン事情？
北海道の住宅ローンは北洋銀行と北海道銀行が多いと言われています。
理由は色々あると思いますが、1番は「借りやすいから」な気がします。
北海道の平均年収だとペアローンでない限り、メガバンクと言われる大手銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）は十分な融資してもらうことができないんです。。。
年収500万円くらいでいいとこ3500万円とか？
それじゃあ、家は買えまへん。。 中古一択すね😂
金利が安いと言われる銀行も結構審査厳しいんです。auじぶん銀行とか新生銀行とかSONY銀行とか。
そして、だいたいの銀行は「連帯債務」での借入申請ができず、夫婦合算にするならペアローン１択なんです。
単独では融資を受けることができても、金利0.8％が条件ですなど、金利引き上げが条件となってしまいます。
北海道銀行と北洋銀行は連帯債務で融資してもらいやすいんです。
なので多い気がします。
2023年9月現在で 3年固定０.７％ 最長40年ローン（満８２歳まで）
少々団体信用保険の内容に違いはありますが。
選ぶ基準としては、「どちらがメインバンクか？」で決めていいと思います。
１番人気は3年固定、金利０.７％だそうです。
そして、団体信用保険も充実しています。
問題は3年後です。現在でいくと、3年後は3年固定で店頭基準金利から△1.5％なので、現在の北洋銀行の店頭基準金利は2.9％なので、2.9％ー1.5％＝1.4％になります。
たけぇ。。。。
交渉もしくは、場合によっては借り換えも検討した方がいいくらいの金利です。
世の中の固定金利は上がっているので仕方ないことだと思います。
なので、3年後は今のところ変動のない、変動金利に借り換えることが賢い選択かもしれませんね。
借りる間口は広く、のちの金利は高くなる。そんな地元の銀行なんでしょうかね。
